Kontradiksi Perumahan: Banyak Rumah Kosong, Keluarga Masih Tanpa Atap

Sentra News Day - DI tengah ambisi besar pemerintah untuk menghapus angka backlog perumahan, sebuah pemandangan ironis tersaji di berbagai sudut kota dan pinggiran wilayah metropolitan: barisan rumah yang berdiri tegak namun sunyi, tanpa penghuni, dan perlahan dimakan usia.

Fenomena ini menciptakan sebuah kontradiksi yang menyakitkan, di mana jutaan keluarga masih berjuang demi atap di atas kepala, sementara ribuan unit hunian dibiarkan terbengkalai begitu saja.

Backlog perumahan di Indonesia tahun 2025 saat ini tercatat masih berada di angka yang mengkhawatirkan, yakni sekitar sekitar 13% rumah tangga di Indonesia masih tinggal di rumah bukan milik sendiri dan tidak punya rumah lain.

Sebagai indikator dalam Rencana Strategis (Renstra) dan RPJMN yang mengukur kesenjangan (gap) antara kebutuhan dan pasokan rumah. Sayangnya keberadaan stok fisik rumah ternyata tidak serta-merta menjadi solusi instan bagi krisis kepemilikan hunian ini.

Akar Masalah

Paradoks ini berakar pada perbedaan mendasar antara permintaan pasar (demand) dan kebutuhan dasar (need). Banyak pembangunan rumah saat ini lebih berorientasi pada kelompok masyarakat mampu yang membeli properti sebagai instrumen investasi masa depan, bukan untuk ditempati segera.

Akibatnya, pasar mengalami kondisi kelebihan penawaran (o versupply) pada segmen rumah menengah ke atas yang sering dibiarkan kosong, namun di sisi lain terjadi kekurangan penawaran (undersupply) hunian yang benar-benar terjangkau bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Kelompok MBR, yang berkontribusi besar terhadap angka backlog nasional, sering kali terjepit dalam situasi di mana mereka tidak memiliki akses finansial yang memadai ke perbankan karena bekerja di sektor informal yang dianggap tidak bankable. Ketimpangan ini diperparah oleh preferensi pengembang yang lebih tertarik membangun hunian dengan margin keuntungan tinggi daripada mengambil risiko membangun rumah susun atau hunian vertikal untuk kalangan bawah yang marginnya tipis.

Kriteria MBR diatur dalam Permen PKP No. 5 Tahun 2025. Kriteria tersebut dihitung menggunakan data Susenas yang disesuaikan dengan inflasi. Rentang MBR pada 10 juta hingga 14 juta, yang terbagi pada empat zona.

Zona 1 sebesar 10 Juta, wilayahnya Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), Sumatera, Nusa Tenggara Timur, dan Nusa Tenggara Barat. Zona 2 sebesar 11 juta, wilayahnya Kalimantan, Sulawesi, Kepulauan Bangka Belitung, Kepulauan Riau, Maluku, Maluku Utara, Bali.

Zona 3 sebesar 12 juta, wilayahnya Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Selatan, Papua Pegunungan, dan Papua Barat Daya. Zona 4 sebesar 14 juta, wilayahnya Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi.

Ketika Lokasi Menjadi Kendala

Penyebab lain dari banyaknya rumah yang ditinggalkan adalah fenomena ketidaksesuaian spasial (spatial mismatch). Banyak unit rumah, terutama yang dibangun melalui program subsidi seperti "Program 3 Juta Rumah", terletak sangat jauh dari pusat ekonomi dan tidak didukung oleh infrastruktur transportasi yang memadai.

Masyarakat berpenghasilan rendah cenderung memilih untuk tinggal di pusat kota—meskipun harus menyewa atau menumpang di rumah orang tua—karena kedekatan dengan lapangan kerja, daripada menempati rumah milik sendiri di pinggiran yang memaksa mereka mengeluarkan biaya transportasi tinggi.

Perkembangan kota yang tidak terkendali ke daerah pinggiran atau urban sprawl menciptakan kawasan hunian yang terisolasi. Tanpa adanya integrasi dengan strategi pengembangan wilayah yang berkelanjutan, rumah-rumah di kawasan ini lambat laun akan ditinggalkan oleh pemiliknya karena rendahnya kualitas hidup dan aksesibilitas, yang akhirnya berujung pada kerusakan bangunan secara fisik.

Belajar dari Krisis Global: Jepang, Malaysia, dan Nigeria

Fenomena rumah kosong ini bukan hanya masalah domestik Indonesia, melainkan krisis global dengan karakteristik yang berbeda di tiap negara. Di Jepang, fenomena yang dikenal dengan istilah Akiya telah mencapai angka 9 juta unit atau 14% dari total hunian nasional. Hal ini dipicu oleh krisis demografi berupa penurunan populasi dan penuaan penduduk yang masif, di mana banyak rumah di pedesaan ditinggalkan tanpa ahli waris.

Sementara di Malaysia, masalah utamanya terletak pada proyek perumahan mangkrak atau terbengkalai. Pada tahun 2017 saja, tercatat ada 64.640 unit rumah yang dikategorikan sebagai proyek terbengkalai. Kegagalan ini mayoritas disebabkan oleh kendala keuangan pengembang dan ketergantungan pada sistem "Sell-then-Build" (STB); jika pengembang gagal menjual minimal 80% unit, mereka sering kali kehabisan modal untuk menyelesaikan konstruksi.