Risiko Hukum dalam Pembelian Tanah Warisan yang Belum Balik Nama

Sentra News Day - JAKARTA, KOMPAS.com - Membeli tanah warisan sering dianggap sebagai peluang karena harganya relatif lebih rendah dibandingkan tanah dengan sertifikat atas nama pemilik langsung.

Namun, transaksi ini menyimpan risiko hukum yang tidak kecil, terutama jika sertifikat masih tercatat atas nama pewaris yang telah meninggal dunia dan belum dibalik nama kepada ahli waris.

Kondisi tersebut membuat status kepemilikan secara administratif belum jelas, meskipun secara materiil tanah telah beralih kepada para ahli waris.

Kepala Biro Humas dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Shamy Ardian menjelaskan perihal jual beli aset tanah warisan, sebagaimana dikutip Kompas.com, Senin (2/3/2026).

"Apabila para ahli waris ingin memproses jual-beli aset warisan, maka para ahli waris harus memiliki Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) yang dikeluarkan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dan Akta Pembagian Hak Waris (APHW) yang dikeluarkan oleh Notaris sebagai dasar pengurusan sertifikat tanah," ungkap Shamy.

Kemudian, dilakukan pengurusan Pejanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dihadapan Notaris dan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan PPAT apabila sudah terdapat kesepakatan untuk melakukan jual-beli aset warisan kepada penjual.

Risiko yang Harus Diperhatikan

1. Belum Ada Kepastian Pemegang Hak

Secara hukum, hak atas tanah pewaris memang beralih kepada ahli waris sebagaimana diatur dalam Pasal 833 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).

Namun, dalam administrasi pertanahan, pihak yang diakui sebagai pemegang hak adalah nama yang tercantum dalam sertifikat.

Selama belum dilakukan balik nama sesuai Pasal 42 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Kantor Pertanahan (Kantah) belum mencatat para ahli waris sebagai pemilik baru.

Hal ini membuat posisi pembeli menjadi lemah karena transaksi dilakukan dengan pihak yang secara administratif belum memiliki kewenangan.

2. Harus Melibatkan Seluruh Ahli Waris

Tanah warisan yang belum dibagi merupakan milik bersama seluruh ahli waris. Karena itu, penjualan harus dilakukan dengan persetujuan semua ahli waris.

Jika hanya satu atau sebagian ahli waris yang menjual tanpa persetujuan lainnya, maka transaksi berpotensi disengketakan dan bahkan dapat dibatalkan. Pembeli berisiko kehilangan tanah sekaligus dana yang telah dibayarkan.

3. AJB Tidak Bisa Diproses

Dalam praktiknya , Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak dapat membuat akta jual beli jika:

Sertifikat masih atas nama pewaris, dan

Belum ada bukti status ahli waris serta balik nama.

Hal ini karena penjual belum tercatat sebagai pemegang hak yang sah untuk melakukan perbuatan hukum atas tanah.

4. Sulit Dijaminkan atau Dialihkan Kembali