Kenaikan Suku Bunga Pinjaman Properti oleh Bank Milik Negara Capai 14%

Suku bunga pinjaman properti telah meroket.

Menurut survei oleh Tuoi Tre Online, bank-bank komersial milik negara secara bersamaan telah menyesuaikan suku bunga pinjaman properti ke tingkat yang tinggi, jauh melebihi suku bunga pinjaman konsumen atau produksi/bisnis. Perkembangan ini menunjukkan diferensiasi yang semakin jelas dalam kebijakan kredit, karena properti bukan lagi sektor prioritas dalam hal biaya modal.

BIDV baru saja mengumumkan jadwal suku bunga baru untuk pinjaman properti, dengan suku bunga minimum 9,7% per tahun untuk enam bulan pertama, jauh lebih tinggi daripada sekitar 8,2% per tahun untuk pinjaman biasa. Suku bunga untuk jangka waktu 12 bulan telah dinaikkan menjadi 10,1% per tahun, sedangkan untuk jangka waktu 18 bulan dapat mencapai hingga 13,5% per tahun.

Pada kenyataannya, suku bunga preferensial untuk pinjaman properti yang diumumkan oleh bank biasanya hanya berlaku untuk jangka waktu singkat, dan peminjam harus membayar suku bunga yang jauh lebih tinggi setelahnya. Misalnya, BIDV mencantumkan suku bunga pinjaman properti mulai dari 9,7%/tahun untuk 6 bulan pertama, tetapi setelah periode preferensial, suku bunga dapat meningkat menjadi 13-13,5%/tahun.

Demikian pula, Vietcombank juga menyesuaikan suku bunga pinjamannya ke atas untuk pembelian rumah, apartemen, dan townhouse, menjadi 9,6%/tahun untuk 6 bulan pertama, 9,9%/tahun untuk 12 bulan, dan 13,6%/tahun untuk 18 bulan. Perlu dicatat, untuk pinjaman dengan jangka waktu 24 bulan, suku bunga di Vietcombank dapat mencapai 13,9%/tahun.

Sementara itu, dibandingkan dengan bank milik negara, suku bunga pinjaman properti di bank komersial perseroan terbatas tetap lebih menguntungkan. ACB mempertahankan suku bunga tertinggi sekitar 11,2% per tahun, tetap selama 60 bulan; MSB menerapkan suku bunga 8,8% per tahun untuk 24 bulan pertama; dan TPBank menawarkan suku bunga sekitar 10,6% per tahun untuk 18 bulan pertama.

Menaikkan suku bunga membatasi aktivitas spekulatif.

Menurut Bapak Nguyen Quang Huy, CEO Fakultas Keuangan dan Perbankan di Universitas Nguyen Trai, fakta bahwa suku bunga pinjaman properti di bank-bank milik negara lebih tinggi daripada di banyak bank komersial bukanlah perkembangan yang tidak biasa, melainkan mencerminkan karakteristik struktural sistem perbankan.

Bank-bank milik negara memainkan peran penting, memprioritaskan stabilitas sistem keuangan dan mendukung tujuan pembangunan makroekonomi. Oleh karena itu, aliran modal mereka biasanya diarahkan ke sektor manufaktur dan bisnis, investasi publik, dan bidang-bidang dengan dampak limpahan yang signifikan.

Dalam konteks ini, sektor properti, khususnya pinjaman terkait investasi, dianggap sebagai sektor yang sensitif terhadap siklus ekonomi, sehingga suku bunga pinjaman ditetapkan lebih tinggi.

Menurut Bapak Huy, bank-bank milik negara beroperasi dalam kerangka manajemen risiko yang ketat, dengan persyaratan tinggi untuk keamanan dan ketahanan terhadap fluktuasi ekonomi. Sementara itu, bank-bank komersial perseroan terbatas dapat lebih fleksibel dalam merancang produk dan kebijakan suku bunga untuk memperluas pangsa pasar mereka.

Dari perspektif pasar, Bapak Huy percaya bahwa mempertahankan suku bunga yang lebih tinggi pada pinjaman properti bukan berarti memperketat kredit secara administratif, melainkan menggunakan instrumen penetapan harga untuk mengatur aliran modal.

Hal ini membantu menjaga kredibilitas properti, tetapi berfokus pada pelanggan dengan kapasitas keuangan yang stabil dan rencana pembayaran jangka panjang yang jelas, sehingga berkontribusi untuk menjaga pasar beroperasi dalam kerangka kerja yang terkendali.

Aliran modal mungkin menempuh jalur yang berliku-liku.

Profesor Madya Dr. Nguyen Huu Huan - dosen di Universitas Ekonomi Kota Ho Chi Minh - percaya bahwa instrumen regulasi kredit saat ini pada dasarnya cukup untuk mengekang risiko terbentuknya "gelembung" properti, tetapi tidak dapat sepenuhnya menghilangkan risiko masuknya modal murah ke dalam kegiatan spekulatif.

Secara khusus, dengan ekspektasi kenaikan harga properti yang terus berlanjut dan saluran investasi alternatif yang belum benar-benar menarik, modal cenderung menemukan cara untuk kembali ke pasar properti.

Dalam konteks ini, aliran modal dapat "menempuh jalur memutar" melalui berbagai bentuk lain seperti mengubah tujuan pinjaman, meminjam melalui bisnis terkait, meningkatkan kredit konsumen yang dijamin, menerbitkan obligasi, deposito, atau investasi bersama.

Hal ini menunjukkan bahwa pengendalian risiko gelembung ekonomi tidak dapat hanya bergantung pada langkah-langkah administratif untuk memperketat atau melonggarkan kredit, tetapi juga sangat bergantung pada disiplin penilaian kredit bank dan kualitas pemantauan risiko selama proses pemberian pinjaman.

Dari perspektif operasional, Bank Negara Vietnam terus mempertahankan sikap hati-hati terhadap pemberian pinjaman properti. Sesuai dengan pedoman alokasi kredit, pertumbuhan pinjaman properti pada tahun 2026 tidak boleh melebihi tingkat pertumbuhan kredit keseluruhan dari setiap lembaga kredit dibandingkan dengan akhir tahun 2025.

Regulator akan memantau secara ketat perkembangan kredit, terutama di sektor properti, dan akan menerapkan langkah-langkah untuk mengurangi batas pinjaman bagi bank yang tidak mematuhi arahan.

Dalam konteks ini, banyak bank diharapkan untuk secara proaktif memperlambat pertumbuhan pinjaman properti, merestrukturisasi portofolio pinjaman mereka, dan mengalihkan modal ke sektor produksi dan bisnis yang kurang berisiko.

Pada saat yang sama, pemantauan kredit berdasarkan tingkat risiko, pengendalian arus kas, dan kualitas jaminan juga diperketat untuk membatasi risiko terbentuknya gelembung di pasar properti.

Bagaimana tingkat suku bunga pada tahun 2026?

Menurut Bapak Bui Van Huy, Direktur Riset Investasi di FIDT, tidak dapat dipungkiri bahwa suku bunga telah meningkat tajam dibandingkan titik terendahnya, tetapi tindakan beberapa bank tidak mencerminkan gambaran pasar secara keseluruhan. Suku bunga deposito di banyak bank besar telah meningkat sebesar 0,75-1%, yang menyebabkan peningkatan suku bunga pinjaman, yang merupakan perkembangan normal dalam konteks biaya modal sebesar 8-9%.

Menurut Bapak Huy, bank-bank besar milik negara akan terus mengalokasikan batas kredit untuk proyek-proyek utama dan investasi publik. Ketika modal diprioritaskan untuk sektor-sektor ini, batas kredit untuk sektor lain seperti real estat pasti akan berkurang. Namun, dalam jangka menengah, seiring dengan meredanya tekanan nilai tukar dan stabilnya kebijakan moneter global, suku bunga mungkin akan turun mulai pertengahan tahun 2026.