Kenaikan Harga Properti di Ha Tinh Membuat Akses Perumahan Semakin Sulit

Sentra News Day - Sejak awal tahun 2025 hingga saat ini, pasar properti di provinsi Ha Tinh telah mencatat tanda-tanda pemulihan yang positif. Volume transaksi meningkat di beberapa area pusat, terutama untuk lahan di kelurahan seperti Thanh Sen, Tran Phu, dan Ha Huy Tap. Namun, di balik gambaran yang menggembirakan ini terdapat realitas yang menggugah pikiran: meskipun pasokan tidak kurang, masyarakat yang membutuhkan perumahan masih kesulitan mengaksesnya.

Survei di beberapa wilayah perkotaan pusat menunjukkan bahwa harga tanah, yang sekitar 20 juta VND/m² pada pertengahan tahun 2024, telah meningkat menjadi 35-37 juta VND/m² tergantung pada lokasi.

Bapak Phan Quang Dat (dari Kelurahan Thanh Sen) telah bekerja dan tinggal di daerah ini selama 5 tahun. Dengan tabungan hampir 1 miliar VND, beliau berencana membeli tanah dan membangun rumah tahun ini. Namun, sebidang tanah yang "cocok" harganya hampir 3 miliar VND.

"Dalam waktu singkat, harga-harga tersebut melebihi kemampuan keluarga kami. Kami tidak punya pilihan selain terus menyewa dan menunggu kesempatan lain," ujar Bapak Dat.

Tidak hanya di daerah perkotaan, tetapi juga di banyak kecamatan pusat, harga tanah di lelang sangat tinggi, dengan banyak lahan jatuh ke tangan investor, sehingga menyulitkan mereka yang benar-benar membutuhkan untuk mengaksesnya. Bapak Nguyen Phi Tien (Kecamatan Dong Tien), setelah kembali dari bekerja di luar negeri, berencana membeli tanah untuk membuka usaha. Namun, bahkan lahan di pinggiran kota, dengan infrastruktur yang belum lengkap, dihargai antara 1,5 hingga 2 miliar VND per bidang tanah.

Kisah-kisah ini mencerminkan sebuah paradoks: pasar properti sedang booming, tetapi impian memiliki rumah sendiri semakin menjauh bagi kaum pekerja.

Menurut Dinas Konstruksi Ha Tinh, provinsi ini saat ini memiliki ribuan produk perumahan dan lahan dari kawasan perkotaan skala besar dan proyek komersial. Namun, struktur produknya belum seimbang. Saat ini, segmen menengah hingga atas, rumah susun komersial, dan lahan kavling yang dibagi-bagi mendominasi sebagian besar pasar. Sementara itu, apartemen berukuran kecil dan perumahan komersial dengan harga antara 800 juta hingga 1,2 miliar VND – kisaran harga yang sesuai untuk sebagian besar keluarga muda dan pekerja berpenghasilan menengah – sangat terbatas.

Sebaliknya, banyak kawasan perkotaan yang terencana dengan baik masih memiliki kepadatan penduduk yang rendah, dengan banyak lahan yang tetap kosong setelah terjual. Hal ini menunjukkan bahwa proporsi transaksi yang didorong oleh investasi dan akumulasi aset tetap tinggi. Ini bukan hanya disebabkan oleh perencanaan, biaya investasi, dan kenaikan harga bahan bangunan, tetapi juga oleh ekspektasi pasar, spekulasi, dan kecenderungan untuk "menahan lahan sambil menunggu kenaikan harga."

Menganalisis situasi ini lebih lanjut, Bapak Truong Ba Hai – Direktur Perusahaan Real Estat Dat Sen (Kelurahan Thanh Sen) – meyakini bahwa inti permasalahannya bukan terletak pada jumlah proyek, melainkan pada struktur produk. Dalam beberapa tahun terakhir, pasar Ha Tinh telah berkembang sesuai dengan model kawasan perkotaan baru berskala besar, dengan memprioritaskan pembagian lahan. Tren ini sesuai dengan mentalitas akumulasi aset para investor dan orang-orang dengan arus kas menganggur. Namun, model ini belum cukup memenuhi kebutuhan perumahan sebenarnya bagi pegawai negeri, pekerja, dan buruh muda – mereka yang berpenghasilan rata-rata.

"Saat ini, proporsi transaksi untuk investasi masih tinggi. Banyak lahan tidak langsung dikembangkan setelah dibeli, sehingga menyebabkan situasi di mana kawasan perkotaan baru memiliki kepadatan penduduk yang rendah. Pasar lebih condong ke arah kepemilikan lahan daripada pembangunan perumahan," ujar Bapak Hai.

Jelas, kenaikan harga yang pesat dalam waktu singkat sebagian disebabkan oleh ekspektasi terkait infrastruktur, perencanaan, dan pola pikir proaktif yang berbasis informasi. Ketika harga didorong jauh melampaui nilai sebenarnya, aksesibilitas bagi pembeli rumah yang sesungguhnya menjadi semakin terbatas.

Menurut para ahli investasi properti, untuk pengembangan pasar yang berkelanjutan, bisnis properti perlu merestrukturisasi produk mereka ke arah berikut: Mengembangkan perumahan dengan ukuran sedang dan nilai total yang sesuai dengan pendapatan lokal. Meningkatkan proporsi perumahan komersial terjangkau dan perumahan sosial. Menerapkan kebijakan pembayaran yang fleksibel, memperpanjang jadwal pembayaran, dan memberikan dukungan kredit bagi pembeli rumah yang benar-benar membutuhkan. Hanya ketika penawaran dan permintaan bertemu di segmen yang tepat, pasar akan beroperasi secara stabil, membatasi spekulasi, dan menciptakan nilai riil bagi masyarakat.

Menanggapi situasi ini, Dinas Konstruksi Ha Tinh menyarankan Komite Rakyat Provinsi untuk menyesuaikan orientasi pembangunan ke arah menyeimbangkan penawaran dan permintaan, dengan memprioritaskan perumahan sosial, perumahan untuk pekerja dan masyarakat berpenghasilan rendah, serta proyek komersial dengan harga terjangkau.

Menurut Bapak Nguyen Tien Dung, Kepala Departemen Manajemen Pasar Perumahan dan Real Estat Dinas Konstruksi Ha Tinh, provinsi tersebut saat ini sedang melaksanakan tiga proyek perumahan sosial dengan total skala lebih dari 3.500 unit; dan secara bersamaan mewajibkan proyek pembangunan perkotaan untuk mengalokasikan 20% lahan mereka untuk pembangunan perumahan sosial. Upaya untuk mempublikasikan perencanaan, memastikan transparansi pasar, dan mengendalikan spekulasi dan manipulasi harga juga sedang diperkuat.

Pada pertemuan ke-6 Komite Pengarah Pusat tentang Kebijakan Perumahan dan Pasar Properti, Perdana Menteri Pham Minh Chinh meminta kementerian dan lembaga terkait untuk segera menyelesaikan amandemen Undang-Undang Perumahan dan amandemen Undang-Undang Bisnis Properti; mengembangkan pusat transaksi properti yang dikelola negara; mempromosikan perumahan sosial; dan menindak tegas para makelar ilegal dan mereka yang mengeksploitasi kebijakan untuk keuntungan pribadi.

Selain itu, penyesuaian suku bunga pinjaman rumah menjadi 12-14% per tahun dipandang sebagai solusi untuk mengendalikan aliran modal spekulatif dan membawa pasar ke kondisi yang lebih realistis. Pasar properti di Ha Tinh memasuki periode konsolidasi. Untuk pembangunan berkelanjutan, diperlukan pergeseran yang jelas dari tujuan investasi yang menguntungkan ke pemenuhan kebutuhan perumahan yang sebenarnya.

Pasokan yang melimpah saja tidak cukup. Lebih penting lagi, pasokan tersebut harus berada di segmen yang tepat, memenuhi kebutuhan dan kemampuan daya beli masyarakat setempat. Itulah fondasi bagi pasar yang stabil, sehat, dan berkelanjutan. Ketika struktur produk disesuaikan dengan tepat, sehingga meningkatkan pasokan perumahan terjangkau; ketika informasi pasar transparan dan kebijakan kesejahteraan sosial diterapkan secara efektif, impian kepemilikan rumah bagi pekerja dapat menjadi kenyataan.

Sumber: https://baohatinh.vn/thi-truong-bat-dong-san-ha-tinh-nguon-cung-doi-dao-nguoi-mua-van-kho-tiep-can-post306578.html