Kebijakan Kredit Ketat Tekan Pasar Properti di 2026

Pada bulan pertama tahun 2026, fokus investor tertuju pada lonjakan suku bunga pinjaman properti hingga mencapai 14% di beberapa bank – sebuah faktor yang telah diprediksi sebelumnya. Hal ini dibarengi dengan kebijakan kredit Bank Negara Vietnam (SBV) yang menargetkan pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan sebesar 15% tahun ini, lebih rendah dari target 16% untuk tahun 2025 dan jauh lebih lambat dari pertumbuhan aktual sebesar 19,1% yang dicapai tahun lalu. Angka-angka ini segera menarik perhatian pasar, terutama di sektor properti – sebuah industri yang sangat sensitif terhadap kebijakan moneter dan arus kredit.

* Hindari pengobatan "menyeluruh"; gunakan dosis yang hati-hati.

Dalam konteks ekonomi yang pulih dengan lebih jelas, penurunan target pertumbuhan kredit dipandang sebagai sinyal bahwa pendekatan pembuatan kebijakan memprioritaskan pengendalian risiko, menjaga stabilitas makroekonomi, dan mencegah gelembung aset daripada mengejar pertumbuhan yang cepat.

Selain sekadar menetapkan batas kredit untuk sepanjang tahun, Bank Negara Vietnam (SBV) juga mewajibkan bank-bank komersial untuk secara ketat mengontrol tingkat pertumbuhan kredit setiap triwulan, memastikan bahwa pertumbuhan tersebut tidak melebihi seperempat dari total batas yang dialokasikan. Bersamaan dengan itu, kredit sektor properti diharuskan tidak tumbuh lebih cepat daripada tingkat pertumbuhan kredit keseluruhan masing-masing bank; aliran modal harus diarahkan secara kuat ke kegiatan produksi dan bisnis, sektor prioritas, dan pendorong pertumbuhan jangka panjang perekonomian...

Sementara pasar berfokus pada tren kenaikan suku bunga di paruh kedua tahun 2025, fokus bergeser ke akses ke modal pinjaman baru pada tahun 2026. Pakar keuangan dan perbankan Truong Hien Phuong percaya bahwa suku bunga tinggi bukan lagi kejutan bagi bisnis, karena pasar telah mempersiapkan diri secara psikologis. Namun, pada tahun 2026, pertanyaannya bukan lagi tentang berapa banyak yang dapat dipinjam, tetapi apakah mungkin untuk meminjam sama sekali.

Menurut Bapak Phuong, ketika suku bunga hipotek tetap tinggi, permintaan spekulatif pasti akan menurun tajam, sementara pembeli rumah juga akan lebih berhati-hati. Hal ini memperlambat tingkat penyerapan produk, sehingga memberikan tekanan langsung pada arus kas pengembang. Dalam konteks ini, kontrol kredit yang ketat semakin menimbulkan tantangan bagi bisnis yang sangat bergantung pada pinjaman bank.

Pakar ini juga meyakini bahwa kredit properti telah meningkat cukup pesat pada tahun 2025, meskipun suku bunga baru saja mulai naik dan masih relatif rendah. Pertumbuhan pesat ini adalah salah satu alasan mengapa otoritas pengatur harus mengambil tindakan yang lebih tegas tahun ini.

Namun, poin penting dalam manajemen kredit pada tahun 2026 adalah bahwa kebijakan tersebut tidak akan bersifat menyeluruh, melainkan akan berfokus pada segmen-segmen tertentu. Arus kas akan sangat dibatasi untuk saluran spekulatif, proyek-proyek yang tidak memenuhi persyaratan hukum, atau segmen kelas atas yang mengalami kelebihan pasokan.

"Tujuan badan pengatur sangat jelas: mengarahkan kembali modal ke produksi, bisnis, dan sektor-sektor kunci ekonomi. Sektor properti tidak akan lagi menjadi prioritas utama seperti pada periode sebelumnya," analisis Bapak Truong Hien Phuong.

Hal ini memaksa bisnis properti untuk mengubah pendekatan mereka. Diversifikasi sumber pendanaan – mulai dari menerbitkan saham dan obligasi secara transparan hingga mencari mitra strategis dan dana investasi – bukan lagi pilihan strategis jangka panjang, tetapi telah menjadi persyaratan wajib untuk bertahan hidup dalam siklus baru ini.

Dari perspektif makroekonomi, Dr. Chau Dinh Linh, seorang dosen di Universitas Perbankan Kota Ho Chi Minh, berkomentar bahwa tingkat pertumbuhan kredit sebesar 15% tidak boleh diartikan sebagai pengetatan kebijakan moneter yang negatif. Pada tahun 2025, pertumbuhan kredit yang tinggi mencerminkan permintaan modal yang tertahan dalam perekonomian, dan juga merupakan hasil dari kebijakan moneter yang relatif terbuka, dengan suku bunga yang diarahkan ke bawah dan suku bunga kebijakan yang tetap stabil. Namun, memasuki tahun 2026, perekonomian memasuki siklus pemulihan yang sesungguhnya, yang membutuhkan kehati-hatian yang lebih besar untuk memastikan stabilitas makroekonomi dan mengendalikan inflasi.

Dunia usaha dan pembeli berada di persimpangan jalan yang baru.

Keputusan Bank Sentral Vietnam untuk menetapkan target kredit di awal tahun, bersamaan dengan penerapan mekanisme untuk mengurangi batas pinjaman bagi lembaga yang melanggar rasio keamanan, menunjukkan disiplin moneter yang lebih ketat. Bank-bank dipaksa untuk mempertimbangkan alokasi modal dengan cermat, tidak lagi memprioritaskan kuantitas tetapi lebih fokus pada kualitas aset.

Para ahli umumnya sepakat bahwa "katup" kredit tidak akan tertutup sepenuhnya, tetapi hanya akan terbuka untuk proyek-proyek dengan kerangka hukum yang transparan, pengembang dengan kemampuan keuangan yang kuat, dan produk yang memenuhi kebutuhan perumahan yang sebenarnya. Sebaliknya, segmen yang sangat spekulatif akan menghadapi lebih banyak kesulitan dalam mengakses modal pinjaman.

Meskipun pengawasan lebih ketat, kredit properti tidak sepenuhnya "dibekukan." Menurut pedoman peraturan, proyek perumahan sosial, perumahan terjangkau, dan properti industri tetap menjadi area prioritas karena efek positifnya terhadap kesejahteraan sosial dan kegiatan produksi/bisnis.

Dr. Chau Dinh Linh percaya bahwa kontrol ketat terhadap kredit properti, dikombinasikan dengan peraturan baru dari Undang-Undang Pertanahan dan Undang-Undang Bisnis Properti, akan membantu pasar keluar dari "gelembung spekulatif" dan bergerak menuju pembangunan yang lebih stabil dan berkelanjutan. Tahun 2026 tidak akan menyaksikan lonjakan harga, tetapi akan menjadi tahun penguatan kepercayaan dan peletakan dasar untuk siklus pertumbuhan jangka panjang.

Dari perspektif sistem perbankan, Bapak To Anh Hung, Direktur REFI dan ahli di Komunitas Penasihat Keuangan Vietnam (VWA), menyatakan bahwa pada tahun 2025, pertumbuhan PDB dan pertumbuhan kredit akan mencapai 8,02% dan 19,01% secara berturut-turut, sementara mobilisasi modal hanya akan meningkat lebih dari 14%. Hal ini menyisakan sedikit ruang untuk ekspansi kredit pada tahun 2026.

Dengan latar belakang ini, bank-bank terpaksa meningkatkan mobilisasi modal dan menaikkan suku bunga deposito, termasuk empat bank komersial milik negara utama. Peningkatan biaya modal telah memberikan tekanan langsung pada suku bunga pinjaman di awal tahun.

Target pertumbuhan kredit sebesar 15% jelas mencerminkan orientasi pertumbuhan yang lebih berkelanjutan. Karena pelonggaran kredit seperti sebelumnya tidak lagi memungkinkan, bank terpaksa lebih selektif, memperketat persyaratan pinjaman untuk membatasi kredit macet, dan mengklasifikasikan pinjaman properti berdasarkan tingkat risiko agar dapat menerapkan suku bunga dan persyaratan yang sesuai," analisis Bapak Hung Anh.

Di tengah kontrol kredit yang ketat, para pengembang terpaksa melakukan restrukturisasi yang signifikan. Bisnis harus mencari sumber pendanaan alternatif, menyesuaikan struktur produk, kebijakan penjualan dan penetapan harga, serta mempercepat penyelesaian proyek untuk memulihkan modal secepat mungkin.

Bagi pembeli rumah, suku bunga hanyalah sebagian dari persamaan. Isu utamanya tetaplah harga rumah – yang masih tinggi relatif terhadap pendapatan sebagian besar penduduk. Oleh karena itu, aksesibilitas perumahan bagi kelompok berpenghasilan menengah pada tahun 2026 masih akan menjadi tantangan besar.

Secara keseluruhan, proyeksi pertumbuhan kredit sebesar 15% pada tahun 2026 dapat mencegah pasar properti mengalami periode overheating yang disebabkan oleh kemudahan leverage keuangan. Namun, hal ini dianggap sebagai "solusi" yang diperlukan untuk mencegah risiko gelembung dan mengarahkan modal ke nilai riil, menurut para analis.

Dalam konteks ini, pasar memasuki periode konsolidasi yang lebih intens, di mana hanya bisnis dengan kemampuan internal yang kuat, kerangka hukum yang jelas, dan produk yang benar-benar memenuhi kebutuhan nyata yang dapat bertahan dan berkembang secara berkelanjutan dalam siklus baru ini.