AJB Tidak Cukup, Sertifikat Harus Balik Nama untuk Sah

JAKARTA, KOMPAS.com - Masih banyak masyarakat yang mengira transaksi jual beli tanah atau rumah sudah sepenuhnya sah hanya karena Akta Jual Beli (AJB) telah ditandatangani.

Padahal, tanpa proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan (Kantah), status kepemilikan secara administrasi belum beralih kepada pembeli.

AJB memang merupakan bukti telah terjadinya perbuatan hukum jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun, AJB bukanlah bukti kepemilikan hak atas tanah.

Praktisi Hukum Adyanisa Septya Yuslandari, S.H., M.Kn menerangkan, AJB adalah akta yang mencatat transaksi jual beli tanah atau bangunan secara hukum.

Tanpa AJB tanah, proses perpindahan hak tidak bisa dilanjutkan, termasuk pengurusan balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Dengan kata lain, AJB adalah dokumen resmi yang mengesahkan terjadinya jual beli properti.

Sesuai dengan ketentuan perundang-undangan, pemerintah telah menetapkan bahwa akta jual beli tanah hanya sah jika dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

PPAT ini bisa merangkap sebagai notaris. Namun demikian, tidak semua notaris otomatis menjadi PPAT.

"AJB adalah dokumen resmi yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti sah terjadinya transaksi jual beli hak atas tanah atau bangunan," jelas Adyanisa, dikutip Kompas.com, Kamis (26/2/2026).

AJB Hanya Bukti Transaksi, Bukan Bukti Hak

Dalam sistem pendaftaran tanah di Indonesia, kepemilikan hak dibuktikan dengan sertifikat yang terdaftar atas nama pemegang hak.

Ketentuan ini ditegaskan dalam Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyebutkan bahwa sertifikat merupakan alat bukti yang kuat mengenai data fisik dan yuridis tanah.

Artinya, selama sertifikat masih atas nama penjual, maka secara hukum pertanahan pemiliknya masih penjual tersebut, meskipun AJB sudah ditandatangani.

Wajib Didaftarkan agar Hak Beralih

Peralihan hak karena jual beli harus didaftarkan ke Kantah di bawah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).

Hal ini diatur dalam Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997, yang menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT.

Dengan kata lain, AJB adalah syarat untuk balik nama, tetapi belum membuat pembeli menjadi pemegang hak yang sah sebelum didaftarkan.