Lifestyle

Pasar Properti 2026: Tantangan Keseimbangan Pasokan dan Permintaan

Sentra News Day - Namun, dengan harga yang tetap tinggi dan bauran produk yang masih tidak seimbang, masalahnya bukan hanya tentang ukuran "keranjang produk," tetapi tentang kemampuan untuk menyerap dan mengatur pasar agar tidak terulangnya siklus ketidakseimbangan sebelumnya.

Pasokan meningkat, tetapi permintaan tetap berhati-hati.

Menurut laporan pasar tahun 2025 dan perkiraan tahun 2026 oleh Institut Penelitian Ekonomi, Keuangan, dan Real Estat di bawah Dat Xanh Services (DXS-FERI), tahun 2026 diperkirakan akan ada tambahan 125 proyek perumahan, yang menyediakan sekitar 136.000 unit baru, peningkatan lebih dari 40% dibandingkan tahun 2025. Total pasokan primer di seluruh pasar dapat mendekati 200.000 unit – level tertinggi dalam beberapa tahun terakhir.

Struktur pasokan pada tahun 2026 menunjukkan distribusi yang relatif merata di seluruh wilayah, tetapi tetap terkonsentrasi di dua kutub pertumbuhan utama. Wilayah Utara diperkirakan akan memimpin dengan 43 proyek, memasok lebih dari 60.000 unit, yang mencakup lebih dari 44% dari total pasokan. Wilayah Selatan menyusul dengan sekitar 54.795 unit dari 46 proyek, setara dengan lebih dari 40%. Wilayah Tengah dan Barat Daya akan menyumbang lebih dari 11.600 unit (9%) dan hampir 10.000 unit (7%) masing-masing – peningkatan yang signifikan dibandingkan dengan periode 2023-2024. Perlu dicatat, lebih dari 60% pasokan baru akan berasal dari mega-proyek skala besar, yang mencerminkan tren pengembangan kompleks perkotaan terpadu daripada proyek skala kecil.

Menurut Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam dan Presiden Asosiasi Broker Real Estat Vietnam (VARS), lebih dari 1.000 proyek telah menyelesaikan masalah hukumnya baru-baru ini, menciptakan fondasi untuk kembalinya pasokan yang kuat. Dalam dua tahun 2025-2026, jumlah produk baru dapat meningkat 2-3 kali lipat dibandingkan periode sebelumnya. Namun, pasokan yang besar tidak selalu berarti pasar akan menyerapnya dengan baik.

Realitas di akhir tahun 2025 menunjukkan tanda-tanda ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang semakin jelas. Di Kota Ho Chi Minh, tahun lalu tercatat sekitar 1.000 apartemen kelas menengah, 4.700 apartemen kelas atas, dan 2.000 apartemen mewah, dengan hampir tidak ada unit perumahan terjangkau yang tersedia. Di Hanoi, ketidakseimbangan tersebut bahkan lebih besar, dengan 646 apartemen kelas menengah dibandingkan dengan 19.380 apartemen kelas atas dan 12.274 apartemen mewah.

Bapak David Jackson, Direktur Jenderal Avison Young Vietnam, berkomentar bahwa segmen perumahan komersial dengan harga sekitar 40-60 juta VND/m2 saat ini memiliki permintaan tertinggi di daerah perkotaan, tetapi pasokannya terkonsentrasi di segmen menengah hingga atas. Inilah sebabnya mengapa tingkat penyerapan pasar secara keseluruhan pada akhir tahun 2025 diperkirakan akan menurun sekitar 5-10 poin persentase dibandingkan dengan awal tahun.

Mungkin Anda juga suka

Dengan berhasilnya proses penggabungan, ini adalah batas waktu yang ditetapkan oleh provinsi Tuyen Quang untuk penyelesaian sepenuhnya masalah kelebihan kantor dan lahan. Menyusul keberhasilan penggabungan bekas provinsi Ha Giang dan provinsi Tuyen Quang yang baru, berapa banyak kantor dan lahan surplus yang perlu ditangani sebelum 30 Mei? Menurut Pusat Pengembangan Dana Tanah provinsi Tuyen Quang yang baru, hingga akhir Maret 2026, Pusat tersebut ditugaskan untuk mengelola 74 properti dengan luas 451.319 m2 (termasuk kantor dan lahan yang surplus setelah penggabungan provinsi, penataan ulang dan konsolidasi komune dan kota, serta penghapusan tingkat distrik).

Kementerian Konstruksi mendesak pemerintah daerah untuk mengalokasikan lahan dan dana anggaran untuk perumahan sewa. Perumahan sewa telah diidentifikasi oleh Kementerian Konstruksi sebagai segmen strategis untuk periode mendatang. Pemerintah daerah diharuskan untuk meninjau permintaan, menyiapkan dana lahan, mengalokasikan modal, dan mengembangkan peta jalan pembangunan hingga tahun 2030.

Thanh Hoa mempercepat proyek-proyek utama, dengan target pencairan 100% modal investasi publik. VTV.vn - Menghilangkan hambatan terkait pembebasan lahan, infrastruktur teknis, dan sumber bahan bangunan menjadi prioritas utama dalam banyak proyek investasi publik di provinsi Thanh Hoa.

Selain struktur produk, suku bunga tinggi dan lingkungan ekonomi yang tidak stabil juga membuat pembeli berhati-hati. Permintaan spekulatif telah menurun secara signifikan, sementara permintaan akan perumahan sebenarnya telah menjadi pendorong utama. Pembeli semakin beralih ke daerah pinggiran kota dan kota satelit – di mana harga lebih terjangkau dan infrastruktur semakin membaik.

Menurut Bui Van Doanh, Direktur Institut Penelitian Real Estat Vietnam (VIRES), pasar tidak lagi mencerminkan mentalitas kelangkaan. Dalam lingkungan pasokan yang melimpah, bahkan perbedaan harga 5-10% dari tingkat yang wajar dapat secara signifikan memengaruhi kecepatan transaksi. Oleh karena itu, "permainan" saat ini adalah tentang nilai riil. Seiring dengan perluasan pasokan, harga jual harus secara akurat mencerminkan kegunaan dan daya beli produk, daripada bergantung pada ekspektasi kenaikan harga. Dengan demikian, likuiditas menjadi ukuran langsung dari kesesuaian produk untuk pasar.

Regulasi dan arahan

Konteks peningkatan pasokan yang pesat sementara permintaan tetap selektif menuntut regulasi pasar baik di tingkat korporasi maupun manajemen makro. Di tingkat korporasi, strategi penetapan harga dan penjualan bertahap dianggap sebagai faktor kunci. Alih-alih meluncurkan sejumlah besar barang secara bersamaan, membagi "persediaan" menjadi beberapa fase yang lebih kecil memungkinkan pemantauan yang lebih ketat terhadap tingkat penyerapan dan penyesuaian yang fleksibel. Rencana pembayaran yang fleksibel selama 24-36 bulan, dukungan suku bunga, atau masa tenggang pembayaran pokok utang juga berkontribusi untuk mengurangi tekanan keuangan awal bagi pembeli rumah.

Namun, para ahli mencatat bahwa fleksibilitas bukan berarti menawarkan insentif dengan segala cara. Kebijakan penjualan perlu didasarkan pada perhitungan arus kas yang cermat untuk menghindari risiko bagi bisnis dan pelanggan.

Dari perspektif manajemen pemerintah, isu intinya adalah mengatur struktur pasokan. Ketidakseimbangan yang berkepanjangan antara segmen perumahan kelas atas dan terjangkau menunjukkan perlunya mekanisme untuk mendorong pengembangan perumahan komersial dengan harga yang wajar. Penyederhanaan prosedur administratif, pengurangan waktu persetujuan proyek, dan memastikan transparansi dalam biaya penggunaan lahan dapat membantu mengurangi biaya input, sehingga menciptakan ruang untuk produk yang lebih terjangkau.

Pada saat yang sama, kebijakan kredit juga memainkan peran penting. David Jackson percaya bahwa paket pinjaman preferensial untuk kaum muda dan pembeli rumah pertama kali – kelompok dengan kebutuhan perumahan riil terbesar – harus terus diterapkan dan diperluas. Sebaliknya, untuk pinjaman investasi, aliran modal harus disaring dengan cermat, dengan memprioritaskan proyek-proyek dengan dokumentasi hukum yang lengkap dan melayani kebutuhan riil.

Amerika Serikat - Vietnam: Jangan lewatkan

Vietnam mendorong perusahaan-perusahaan AS untuk memperluas investasi di bidang teknologi tinggi. Pada pagi hari tanggal 26 Juni, di Markas Besar Pemerintah, Wakil Perdana Menteri Ho Quoc Dung menerima Bapak Jeff Place, Direktur Rantai Pasokan Coherent Group (AS). Dalam pertemuan tersebut, Wakil Perdana Menteri menegaskan bahwa Vietnam mendorong perusahaan-perusahaan AS untuk memperluas investasi, terutama di industri teknologi tinggi, inovasi, dan semikonduktor.

Mendorong perusahaan-perusahaan AS untuk memperluas investasi di sektor teknologi tinggi. Wakil Perdana Menteri Ho Quoc Dung mengatakan bahwa Vietnam menyambut baik perusahaan-perusahaan AS untuk terus memperluas operasinya di Vietnam, terutama di industri teknologi tinggi dan sektor-sektor dengan nilai tambah tinggi.

Vietnam dan Amerika Serikat memperkuat kerja sama dalam mengatasi dampak perang. VTV.vn - Pada tanggal 22 Juni, Sekretaris Jenderal dan Presiden To Lam menerima Pelaksana Tugas Sekretaris Angkatan Laut AS Hung Cao.

Mengklasifikasikan risiko berdasarkan segmen – seperti perumahan komersial kelas atas, real estat industri, atau perumahan sosial – akan membantu sistem perbankan menerapkan rasio yang tepat, menghindari situasi pengetatan secara menyeluruh atau pelonggaran tanpa kontrol yang memadai.

Dengan meningkatnya biaya lahan, konstruksi, dan pembiayaan, harga perumahan kemungkinan besar tidak akan turun secara signifikan dalam jangka pendek. Oleh karena itu, alih-alih mengharapkan koreksi harga yang tajam, pasar perlu mengupayakan keseimbangan melalui restrukturisasi penawaran produk, peningkatan transparansi, dan pengendalian arus modal.

Oleh karena itu, tahun 2026 dapat menjadi titik balik yang krusial. Meskipun pasokan barang yang melimpah membuka peluang untuk pemulihan, keberlanjutan pasar akan bergantung pada kemampuan untuk menyeimbangkan penawaran dan permintaan serta efektivitas regulasi kebijakan. Ketika likuiditas secara akurat mencerminkan permintaan riil, siklus pertumbuhan baru dapat terbentuk di atas fondasi yang lebih stabil.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cung-tang-manh-thi-truong-bat-dong-san-doi-mat-bai-toan-can-bang-20260305110043728.htm