Pemilik Tanah Terkurung Berhak Minta Akses Jalan Umum

Jakarta -

Banyak orang menginvestasikan kekayaannya melalui pembelian tanah. Namun, bagaimana jika lahan tersebut justru terkurung bangunan milik orang lain hingga tak memiliki akses ke jalan umum?

Kondisi tersebut ternyata mempunyai solusi. Hukum Indonesia telah mengatur hak pemilik tanah terkurung untuk mendapatkan akses.

Persoalan tanah terkurung memang kerap muncul di kawasan padat penduduk maupun area yang berkembang pesat. Tak jarang, pemilik tanah bagian dalam harus berhadapan dengan tetangga yang enggan memberikan akses atau bahkan mematok harga tinggi untuk pembelian sebagian tanah yang akan digunakan sebagai akses jalan umum.

Ketentuan hukum memberikan perlindungan bagi pemilik lahan yang terkurung. Baik melalui ketentuan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) maupun prinsip fungsi sosial hak atas tanah dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).

Definisi Tanah Terkurung

Tanah terkurung adalah tanah yang dikelilingi bangunan milik orang lain sehingga tak punya akses langsung ke jalan umum. Dalam kondisi tersebut, pemilik tanah berhak menuntut agar diberikan jalan keluar dengan kewajiban membayar ganti rugi yang seimbang dengan kerugian yang ditimbulkan.

Konsep ini sebelumnya dikenal dengan istilah servituut atau pengabdian pekarangan. Servituut adalah aturan yang membuat sebidang tanah memberi manfaat bagi tanah di sebelahnya. Jadi, ada tanah yang harus dimanfaatkan untuk kepentingan tanah lain yang berdekatan.

Hak ini termasuk hak kebendaan yang diatur dalam KUH Perdata. Contohnya seperti hak untuk memperoleh jalan keluar, hak mengalirkan air, atau aturan tidak boleh membangun bangunan lebih tinggi karena bisa merugikan tanah sebelah. Ketentuan ini wajib dihormati oleh pemilik tanah yang bersangkutan.

Pemilik tanah tetap harus memperhatikan kepentingan masyarakat sekitar, termasuk memberikan akses jalan bagi tanah yang terkurung.

Dasar Hukum yang Mengatur

Dilansir dari situs resmi Kejaksaan RI, Sabtu (21/2/2026), ketentuan khusus mengenai tanah terkurung diatur dalam Pasal 667 dan Pasal 668 KUH Perdata.

Pasal 667 KUH Perdata menyatakan bahwa pemilik tanah yang tidak mempunyai jalan keluar ke jalan umum berhak menuntut kepada pemilik tanah tetangga untuk diberikan akses jalan, dengan kewajiban membayar ganti rugi yang seimbang dengan kerugian yang ditimbulkan.

Sementara Pasal 668 KUH Perdata menegaskan bahwa jalan keluar tersebut harus dibuat pada sisi tanah yang paling dekat dengan jalan umum atau perairan umum, serta dipilih jalur yang menimbulkan kerugian sekecil-kecilnya bagi tanah yang dilalui.

Melansir Marinews Mahkamah Agung, pengaturan lebih lanjut mengenai kewajiban memberikan akses juga tercermin dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, yang melarang pemegang hak guna usaha, hak guna bangunan, maupun hak pakai untuk menutup akses umum atau jalan air bagi bidang tanah yang terkurung.

Dengan demikian, apabila terdapat konflik terkait dengan akses tanah terkurung, pemilik tanah memiliki dasar hukum untuk memperjuangkan haknya.

Cara yang Dilakukan jika Tidak Terjadi Kesepakatan

Apabila tidak tercapai kesepakatan dan tetangga secara sewenang-wenang menutup akses, pemilik tanah dapat mengajukan gugatan perdata atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (PMH) sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata.

Untuk membuktikan adanya perbuatan melawan hukum, harus terpenuhi unsur-unsur sebagai berikut.

Adanya perbuatan, baik bersifat aktif maupun pasif

Perbuatan tersebut melawan hukum

Timbul kerugian

Terdapat hubungan sebab akibat antara perbuatan dan kerugian

Adanya kesalahan

Dengan memahami dasar hukum yang berlaku, pemilik lahan terkurung tidak perlu pasrah menghadapi tidak adanya akses. Jalur musyawarah tetap menjadi langkah awal yang dianjurkan. Namun, apabila tidak tercapai titik temu, hukum menyediakan mekanisme gugatan untuk menjamin hak atas akses yang adil dan proporsional.